Los edificios antiguos suelen requerir obras en las zonas comunes para su mantenimiento. Esto incluye las reparaciones de elementos específicos como las paredes exteriores, la fontanería y las instalaciones de los ascensores. Los propietarios tienen obligaciones y derechos con respecto a las obras en las zonas comunes en las comunidades de vecinos.

Las obras, ya sean en tu propia casa o en el edificio en el que vives, siempre son un inconveniente; ya sea por su duración, por el ruido que provocan o por el coste que supone no poder utilizar algunas de las zonas comunes de tu casa.

Las partes comunes pueden ser: fachadas, entradas, escaleras, ascensores, piscinas, jardines, azoteas, así como instalaciones de aire acondicionado, calefacción y agua. Sigue leyendo para que aprendas más con Agnabogados.com, somos especialistas en Derecho inmobiliario.

¿Qué son las obras en zonas comunes en las comunidades de vecinos?

Con el uso regular de las instalaciones comunitarias por parte de los propietarios, algunas se van deteriorando teniendo que ser reparadas o sustituidas. Cuando esto ocurre, los propietarios tenemos derechos y obligaciones que debemos conocer.

En ese sentido, las obras en zonas comunes en las comunidades de vecinos, que suelen realizarse son:

• Componentes de la fachada
• Techo
• Elevación.
• Pluviómetro
• Instalaciones eléctricas
• Calefacción
• Vestíbulo (interno y externo)
• Escalera
• Accesibilidad
• Zonas ajardinadas
• Piscina
• Pista de deportes
• Garaje/almacenamiento.

Tipos de obras en zonas comunes en las comunidades de vecinos

Básicamente, hay dos tipos de obras.

– Trabajos urgentes de mantenimiento

Las obras que son urgentes y requieren una atención inmediata no requieren una reunión previa de los propietarios. Sin embargo, estas obras deben ser aprobadas en la Junta de la Comunidad de Propietarios.

Innovaciones u obras de sustitución

Estas, a su vez, pueden ser de dos tipos.

Obras diseñadas para hacer que un edificio sea sostenible

Estas obras no deben alterar el carácter esencial de las partes comunes y pueden ser solicitadas por cualquier propietario. Esto se aplica a las infraestructuras de los edificios en mal estado, como la sustitución de las tuberías de agua, gas y electricidad.

– Obras que no están destinadas a conservar el edificio

No se puede exigir al propietario que realice dichas obras. Aunque puede ser útil, su finalidad se relaciona con la alteración del buen estado de las zonas comunes con fines estéticos o decorativos.

Derechos y obligaciones de los propietarios

En primer lugar, es necesario familiarizarse con la normativa vigente de su corporación municipal sobre la construcción de zonas comunes.

Acuerdo comunitario

La más obvia es el acuerdo comunitario aprobado y verificado que rige la propiedad a través de un acuerdo de propietarios comunes; esto si lo hay, ya que algunas comunidades no lo tienen.

Este documento contendrá los procedimientos detallados que deben seguirse cuando se realicen obra en zonas comunes en las comunidades de vecinos.

Sin embargo, la mayoría de los usuarios no conocen los puntos clave que componen sus acuerdos comunitarios. La solución es solicitar una copia al administrador de la propiedad.

Respetar la normativa

La normativa que surge de la Ley de Propiedad Horizontal contiene directrices muy claras; las cuales los miembros de la comunidad de propietarios deben seguir en relación con las zonas comunes.

Básicamente, se requiere:

• Uso cultural de las instalaciones comunes y zonas comunes de la finca para mantener su estado, evitar daños y deterioros, en consonancia con su carácter y entorno.
• Uso compartido y apoyo financiero a los elementos comunes necesarios para el mantenimiento de la propiedad (tasas de uso compartido). Además, las acciones especiales que no entran en este marco requieren inversiones específicas y definitivas antes de la revisión y evaluación técnica por parte de expertos y la aprobación por parte del consejo de administración.
• Aceptar trabajar en su propia casa si se requiere como parte del mantenimiento o reparación de elementos comunitarios (por ejemplo, trabajos de techado y de fontanería en general).

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Artículo 17.2 Derechos de propiedad horizontal

A continuación, se aclara el procedimiento para la construcción de zonas comunes más allá de lo que se ha identificado hasta ahora.

Este artículo de la Ley de Propiedad Horizontal establece las circunstancias en las que se eliminan las barreras arquitectónicas; esto como parte de las obras de vecindad en la zona común. En este caso, si la mayoría vota a favor (aunque haya votos negativos), la acción se lleva a cabo. Por ende, todos los propietarios están obligados a contribuir.

En cambio, si se decide añadir una nueva estructura (como una pista de pádel) a la zona común del recinto; una mayoría simple de votos dará el visto bueno a la propuesta.

Sin embargo, los objetores no estarían obligados a contribuir si el coste supera la cuota de uso compartido de un mes. En cuyo caso no podrían utilizar las instalaciones.

Las obras en fachadas y tejados según la LPH

La fachada, al igual que el tejado, es un elemento común de la comunidad de vecinos; y, por tanto, está sujeta a las mismas leyes que las obras en zonas comunes.

Los vecinos están obligados a contribuir a la restauración de estos elementos en proporción a su cuota.

Hay que recordar que la restauración de las fachadas no es sólo una cuestión de estética. También funciona como un elemento importante para aislar los edificios del exterior.

Por ello, el buen estado de las fachadas y los tejados protege a los vecinos de la humedad y la penetración del agua.

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¿Qué obras puedes realizar en tu propiedad según la LPH?

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que las obras pueden ser realizadas por un vecino siempre que no alteren la seguridad del edificio o su estructura.

En otras palabras, cualquiera puede hacer cualquier cosa mientras no cambie lo que se considera común en términos de derechos de propiedad horizontal. Por regla general, las paredes, los techos y los tejados no se pueden eliminar.

En consecuencias, existen las obras que infringen el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal; las mismas suelen producirse cuando un vecino quiere construir dos pisos o un edificio de viviendas de una sola planta juntos.

Es importante entender que los muros que rodean cada apartamento o planta baja no pertenecen al vecino, sino al edificio en su conjunto.

Asesoría sobre obras en zonas comunes en las comunidades de vecinos

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